相続した土地の公簿面積と実測面積が違うとき、売買価格はどう決める？

相続した土地を売ろうとして、登記簿と古い測量図の面積が違うと気づいた方へ。面積が違うからといって、売買代金が自動的に増減するわけではありません。どの面積を基準に価格を決め、差が出たときに精算するかを、売買契約で確認します。

まだ契約前なら、測量の範囲・費用・完了時期と価格の決め方を一緒に整理できます。既に契約した場合は、自己判断で値上げや値下げを約束せず、契約条項と説明した内容を仲介担当者に確認してください。

公簿売買と実測売買で変わること

公簿面積は登記記録に記載された面積です。公簿売買は、その表示面積で売買代金を決め、後から実測との差が分かっても代金を精算しない契約方式です。実測売買は、測量で確認した面積をもとに代金を決めます。

これは方式の一般的な違いです。契約の見出しだけでなく、特約まで読んで判断します。「公簿売買」と書けば、知っている面積差の説明や、契約内容に適合する責任がすべてなくなるわけではありません。契約で約束した数量や説明内容との関係は個別に確認が必要です。

登記事項証明書、地積測量図、手元の図面を並べ、同じ地番・同じ範囲の面積かを確認します。古い図面の数値や、境界の確認を終えていない測量値を、そのまま契約上の確定面積にしないことが大切です。

また、土地全体の面積と、道路後退などを考慮した建築に使える範囲は同じとは限りません。「面積は足りるから希望の家が建つ」とも限らないため、買主が何の用途を予定しているかも確認します。

境界や登記資料自体が整理できていない場合は、未登記建物・境界が不明な不動産を売る前の確認から進めてください。測量・地積更正登記の要否は土地家屋調査士へ確認します。

契約前に、少なくとも次の点を書面でそろえます。

例えば、精算対象の面積が5平方メートル減り、精算単価が1平方メートル10万円という合意なら、差額は50万円です。これは計算方法を示す仮の例で、相場や実際の契約条件ではありません。測量費などの負担は、この差額とは別に確認します。

売却代金から返済や家族への配分を予定している場合は、減額の可能性を含めて手元に残る額を見ます。不動産査定で価格の根拠を確認する方法も合わせて、査定額・契約額・最終的な手取りを分けてください。

私は、測量費がかかるという一点だけで公簿売買を勧めたり、実測なら安心だと言い切ったりせず、今ある資料と買主へ説明できる範囲から整理したいと考えています。測量を先に行ってから条件を決める、費用と期限を合意して契約する、資料が整うまで契約を待つなど、状況に合う順番を選びます。

ソルトリゾートでは、沖縄・大阪の相続不動産について、価格の前提、販売条件、売却準備の順番を整理します。地番が分かる資料、手元の測量図、契約前なら提示されている条件をもとに、相続不動産の売却相談をご利用ください。面積や境界の確定は土地家屋調査士、契約上の責任や争いの判断は弁護士へ確認する範囲です。

※2026年9月確認の一般的な説明です。精算や責任の範囲は、実際の契約・説明内容・土地の状況により異なります。