相続人に未成年の子がいる場合は、不動産の売却を約束する前に、誰が子を代理できるかを確認してください。親と子が共同相続人として遺産分割協議をする場合には利益が相反するため、親がその子を代理して協議することはできず、家庭裁判所で特別代理人を選ぶ手続が必要です。
ただし、「未成年者がいるから、すべての手続に同じ特別代理人が必要」と一律には判断できません。遺産分割、登記、売買契約のどの段階かを分け、親権や代理権の範囲を法律の専門家へ確認します。
家族の関係と、いま進める手続を分けて整理する
最初に、亡くなった方、相続人、未成年の子、親権者が誰かを整理します。家族内で世話をしている人と、法的に代理できる人が同じとは限りません。離婚や養子縁組などの事情がある場合も、戸籍等の資料をもとに確認してください。
次に、現在地を分けます。
- 遺産の分け方が決まっておらず、これから遺産分割協議をする。
- 分け方は決まっているが、相続登記が済んでいない。
- 子が所有者・共有者となっており、これから売買契約を検討する。
ある手続のために選任された特別代理人が、その後の売却も当然に代理できるとは決めつけないでください。選任内容と予定する行為を、弁護士・司法書士へ確認します。
親子やきょうだいの利益相反とは
裁判所は、父が亡くなり、母と未成年の子が共同相続人となって遺産分割協議をする場合を、利益相反の例として挙げています。一方が多く取得すれば、他方の取得分が少なくなる関係だからです。
同じ親権者のもとにある複数の子の間で利益が相反する場合にも、代理の問題が生じます。「親は相続人ではないから、きょうだい全員を一人で代理できる」と決めつけず、誰について特別代理人が必要かを確認してください。
家族全員が仲良く話せていても、必要な手続がなくなるわけではありません。これは家族を疑うためではなく、子の利益を守り、誰が適切に意思表示できるかを明確にするための確認です。
特別代理人の申立ては、子の住所地の家庭裁判所へ
裁判所の全国共通案内では、申立先は子の住所地の家庭裁判所です。不動産が沖縄にあるという理由だけで、沖縄の裁判所に申し立てるとは限りません。
標準的な書類として、申立書、子と親権者等の戸籍謄本、特別代理人候補者の住民票または戸籍附票、遺産分割協議書案などの利益相反に関する資料が案内されています。事情に応じて追加資料を求められる場合があります。
書類を自分で完成させてから相談する必要はありません。相続関係と今ある資料を整理し、候補者や協議案の適切さ、必要書類、手続の見通しを確認してください。希望どおりの選任や、売却希望日までの完了を前提に契約日程を決めないことが大切です。
法的な確認を待つ間に、売却の判断材料をそろえる
代理権が未確認でも、売るかどうかを考えるための情報は整理できます。遺産分割協議前の査定で確認できることを参考に、現時点の価格の目安、保有費用、売却費用、家族の利用予定を並べます。査定を受けたことが、売却への同意や代理権の確認に代わるわけではありません。
相談用のメモには、次の点を分かる範囲で書いておくと、法律面の確認と不動産の調査を分けやすくなります。
- 相続人と未成年の子、親権者の関係。
- 登記上の所有者と、遺産分割協議の進み具合。
- 特別代理人が選任されているか、どの行為について選任されたか。
- 売却を考える理由、保有中の負担、期限のある支払い。
- 家族が希望する利用方法と、まだ決まっていないこと。
私は、手続を早く終えるためだけに売却を急ぐのではなく、子の利益と家族の生活を含めて判断できる材料をそろえることを大切にしています。売却、保有、いったん待つ場合の負担を比較し、急ぐ必要のある期限と、希望する時期を分けて考えます。
契約前に、当事者・代理権・登記の順番をそろえる
売却へ進む場合は、誰が売主になり、誰がどの資格で署名するかを確認します。登記の準備は相続登記と売却の順番も参考に、司法書士へ相談してください。紛争や利益相反の個別判断は弁護士等へ確認します。
ソルトリゾートでは、物件の調査、査定の根拠、売却費用、準備の日程を整理できます。特別代理人の要否や遺産の分け方を法的に決定する立場ではありません。相続不動産売却の相談内容をご覧いただき、「未成年の相続人がおり、まだ分け方が決まっていない」という段階から、不動産について確認できることを分けてご相談ください。
確認した一次情報
個別の代理権や申立ては、相続関係と予定する手続の資料をもとに専門家・家庭裁判所へ確認してください。
