入居者のいる家やアパートを相続したとき、家賃が入っているから保有すべきとも、管理が大変そうだから売るべきとも、一概にはいえません。賃貸借契約と実際の収支、今後の修繕、管理を担う人を確認し、貸し続ける場合と入居中のまま売る場合を比べます。

入居者がいても、賃貸中の不動産として売却を検討できます。ただし、売却すれば賃貸借が当然に終了するわけではありません。入居者の権利と、貸主として引き継ぐ義務を確認してから計画を立てます。

最初に、契約書と管理の記録を集める

相続後は、管理会社に連絡し、貸主の変更に伴う確認書類や当面の連絡方法を相談します。家賃の振込先などを変えるときも、相続人間の権限と管理会社の手続きを確認したうえで通知します。

判断に使う資料は次のとおりです。

  • 賃貸借契約書、更新書類、特約、保証に関する契約
  • 部屋ごとの賃料・共益費・敷金と、実際の入金記録
  • 滞納、修繕依頼、設備故障などの対応記録
  • 管理委託契約と管理料、解約・承継の条件
  • 固定資産税、保険、借入返済、大きな修繕の履歴

契約書が見つからない場合は、契約が存在しないと判断せず、管理会社や関係者に確認します。サブリースの場合は、入居者との契約とは別に、所有者と借上げ会社との契約条件も確認してください。

敷金は自由に使える収入と分ける

敷金には、賃貸借が終わったときに返還する債務が伴います。相続した口座にお金があるからといって、全額を自由に使える資金として数えないことが大切です。

国土交通省の民法解説では、賃借人が対抗要件を備えた不動産の売却では、原則として賃貸人の地位が買主へ移り、敷金返還債務等も承継すると説明されています。実際の敷金残高、未払賃料、精算方法を確認し、売主と買主の間で決済時にどう扱うか書面に残します。

競売などでは扱いが異なる場合があります。契約の内容や権利関係が分からないときは、管理会社に資料を確認し、必要な法律判断を弁護士へつなぎます。

家賃収入と手元に残るお金を分ける

家賃の年額だけでは、保有した場合の負担は分かりません。少なくとも次の3段階で見ます。

  1. 満室時の想定家賃ではなく、実際に入金された家賃
  2. 管理、税金、保険、日常修繕などを差し引いたお金
  3. 借入返済と将来の大きな修繕への備えを考慮した手元資金

借入元金の返済と、税務上の必要経費は同じ扱いではありません。ここで整理するのは現金の出入りです。申告上の所得は税理士へ別に確認します。

たとえば、現在満室でも、退去が重なったときの空室期間、原状回復費、募集費が発生する可能性があります。屋上防水や外壁、設備交換の時期も資料と現地で確かめ、未確認の工事費を「かからないもの」として試算しないようにします。

売却と保有で比較する条件

貸し続ける場合は、家賃収入を受け取りながら将来の使い方を考えられます。その一方で、空室、修繕、滞納、管理会社との調整は続きます。遠方に住んでいるなら、緊急時の連絡先と対応費用まで確認します。

入居中に売却する場合は、賃貸収入や契約を引き継ぐ購入希望者に向けて検討します。価格を見る際は、周辺の売出価格だけでなく、入金状況、契約条件、修繕、建物の状態も判断材料になります。空室の自己居住用物件と同じ価格になるとは限りません。不動産査定の根拠を確認する方法も参考にしてください。

判断を待つ場合は、未確認の修繕見積りや契約資料がそろうまで、管理を続けながら検討します。待つ間の費用と、いつ判断を見直すかを決めておくと、先送りだけになることを防げます。

空室にして売る計画は、退去を前提にしない

「空室なら高く売れそう」という理由だけで、入居者に退去日を約束してもらえるとは限りません。普通借家契約では、貸主側からの更新拒絶や解約には正当事由等の確認が必要です。定期借家も、契約の成立要件や終了手続きを個別に確認します。

売却計画を立てる段階では、入居中の売却を含めて比べます。入居者への交渉、契約終了の可否、紛争への対応が必要なら弁護士へ相談し、空室での引渡しができると確認する前に、買主へ約束しないことが大切です。

売るか決める前の相談でも構いません

私は、家賃が入るという良い面と、今後負担する費用や手間を同じように伝えることを大切にしています。相続人が複数なら、共有不動産の話し合いの進め方も踏まえて、家族の希望を確認します。

沖縄・大阪の相続不動産売却相談では、物件資料と収支を見ながら、売却価格の根拠、売却費用、管理会社や専門家に確認する項目を整理します。「入居者のいる家を相続し、修繕費がまだ分からないので、売るか貸し続けるか迷っています」という段階から相談できます。契約・管理の承継や税務の判断は、担当の管理会社、弁護士、税理士への確認を分けて進めます。

確認した一次情報

※2026年9月確認の一般的な情報です。賃貸借の承継、敷金精算、契約終了、税務は契約と個別事情により異なります。収支や売却価格を保証するものではありません。