沖縄で新築建売を探している方から、「同じような物件なのに、仲介手数料がかかる物件とかからない物件があるのはなぜですか」と聞かれることがあります。

結論からいうと、仲介手数料の有無は、新築か中古かではなく、誰からどのような取引で購入するかによって変わります。買主が不動産会社へ仲介を依頼し、その仲介によって売買契約が成立した場合は、合意した仲介手数料がかかります。一方、仲介会社を介さず売主から直接購入する取引では、買主側の仲介手数料は通常かかりません。

ただし、「仲介手数料がない物件なら必ず得」とは限りません。物件価格、住宅ローン、登記、保険、購入後の修繕や保証まで含め、必要な現金と総負担を比べることが大切です。

まず確認するのは「売主」か「仲介」か

新築建売の広告や物件資料では、取引に関わる不動産会社が売主なのか、仲介に入るのかを確認します。

  • 売主から直接購入する場合：買主が仲介を依頼していなければ、買主側の仲介手数料は通常かかりません。
  • 不動産会社の仲介で購入する場合：仲介によって売買契約が成立すると、買主が合意した仲介手数料を支払います。
  • 代理の場合：仲介とは別の取引形態です。報酬の上限も異なるため、取引態様と請求内容を確認します。

私は物件をご案内するとき、最初に取引態様を確認し、売買価格とは別に必要な費用を一覧にします。同じ物件が複数の不動産会社から掲載されている場合も、窓口だけで判断せず、売主、仲介会社、受けられる説明や支援の範囲を確認します。

仲介手数料は「3％＋6万円」で固定ではない

国土交通省は、宅地建物取引業者が売買の仲介で依頼者の一方から受け取れる報酬の上限を定めています。仲介手数料は、その上限を自動的に支払う制度ではありません。実際の額は、上限の範囲内で媒介契約を結ぶ際に合意します。

売買価格が400万円を超える場合、依頼者一方の上限は、一般に次の速算式で確認できます。

仲介手数料の上限（税込）＝（税抜き物件価格 × 3％ ＋ 6万円）× 1.1

たとえば、計算の基礎になる税抜き物件価格が3,000万円なら、上限は105万6,000円（税込）です。

新築建売では、販売価格に建物の消費税が含まれていることがあります。広告の税込総額をそのまま速算式へ入れるのではなく、土地・建物の内訳と消費税額を確認してください。国土交通省の標準媒介契約書も、本体価額と消費税額を分けて記載する様式です。

仲介手数料で受ける業務も確認する

国土交通省の標準媒介契約約款では、購入の仲介業務として、契約条件の調整、重要事項の説明、契約書面の交付、登記・決済・引渡しに関する事務の補助などが示されています。

仲介手数料の金額だけを見るのではなく、次の内容を事前に確認します。

  • 物件と売主について、どこまで調査・説明するか
  • 価格や引渡し条件をどのように調整するか
  • 住宅ローンの事前審査と売買契約の順番をどう組むか
  • 契約書の住宅ローン特約と期限をどう確認するか
  • 決済、登記、鍵の引渡しまで誰が調整するか
  • 引渡し後の不具合や保証について、どこへ連絡するか

売主から直接購入する場合も、説明や保証がなくなるという意味ではありません。ただし、売主と買主の間に仲介会社が入らないため、質問先と確認を担当する人が変わります。

支払い時期は契約前に書面で確認する

仲介手数料の請求権は、仲介によって売買契約が成立したときに発生するのが基本です。国土交通省の標準媒介契約約款では、契約成立後に法定の契約書面を交付する前は、仲介会社が報酬を受領できないとしています。

実際の受領時期は媒介契約書で定めます。売買契約時に一部を支払い、決済・引渡し時に残額を支払う方法もあれば、別の定めを置く場合もあります。「仲介手数料は引渡し日に払うもの」と決めつけず、次の4点を契約前に確認してください。

  1. 仲介手数料の総額と計算の基礎
  2. 売買契約時に支払う金額
  3. 決済・引渡し時に支払う金額
  4. 売買契約が解除になった場合の取扱い

新築建売の仲介手数料について、取引態様・上限額・支払い時期・解除条件を契約前に確認する4段階

住宅ローン特約による解除も確認する

住宅ローンを利用する場合は、売買契約の住宅ローン特約と、仲介手数料の返還条件を一緒に確認します。

国土交通省の標準媒介契約約款では、融資不成立が確定し、定められた住宅ローン特約に基づいて売買契約が解除された場合、受領済みの約定報酬を全額返還するとしています。ただし、どの金融機関へいつまでに申し込み、どの条件なら解除できるかは、実際の売買契約によって異なります。

申込みをしなかった、書類提出が遅れた、契約で予定していない借入れを増やしたなど、買主側の事情がある場合は同じ扱いになるとは限りません。売買契約と媒介契約の双方を読み、わからない点は署名前に確認してください。

新築建売の資金計画で並べたい費用

新築建売では、仲介手数料だけでなく、手付金、登記費用、住宅ローンの手数料・保証料、火災保険料、固定資産税等の精算金、引っ越し、家具・家電なども必要になります。

諸費用まで住宅ローンへ含められるかは、金融機関と商品によって異なります。琉球銀行の住宅ローン基礎情報でも、購入費と諸費用を含めた必要資金を見積もることが案内されています。借りられるかだけでなく、契約日までに必要な現金と、購入後に残す予備資金を分けて整理してください。

沖縄で新築建売を検討している方へ

仲介手数料を確認するときは、金額だけでなく、取引態様、計算の基礎、支払い時期、住宅ローン特約、受けられる業務を一緒に確認することが大切です。

ソルトリゾートでは、沖縄の新築建売について、物件価格、仲介手数料、住宅ローン、契約時と決済時に必要な現金を整理しています。まだ物件を一つに決めていない段階でも、物件資料や資金計画を見ながらLINEでご相談いただけます。必要に応じて提携FPへの相談もご案内します。

確認した一次情報

※本記事は一般的な情報です。仲介手数料、取引態様、支払い時期、解除時の取扱い、住宅ローンの対象費用は契約と商品によって異なります。実際の契約書、媒介契約書、金融機関の最新条件をご確認ください。