沖縄で住宅ローンを検討している方から、「フラット35は金利が変わらないので安心ですか」「民間銀行の住宅ローンと何が違いますか」と聞かれることがあります。
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利住宅ローンです。資金を受け取る時点で、返済終了までの借入金利と返済額が確定します。
将来の返済額を決めやすいことは大きな特徴です。一方で、融資実行時の金利、購入する住宅の技術基準、融資手数料、団信など、申込み前に確認したい点もあります。
メリット1：返済終了までの金利と返済額が決まる
全期間固定金利のため、借入後に市場金利が上がっても、契約した借入金利は変わりません。教育費や老後資金など、将来の支出と住宅ローン返済を一緒に計画しやすいのがメリットです。
変動金利の上昇を心配しながら返済額を見直すより、毎月の住居費を確定したい方には検討しやすい選択肢です。
ただし、市場金利が下がっても借入金利は自動では下がりません。借換えによって負担を減らせる場合はありますが、再審査と諸費用が必要です。
メリット2：保証料と繰上返済手数料がかからない
フラット35は、保証料と繰上返済手数料が不要と案内されています。
ただし、契約時の費用がすべて無料になるわけではありません。取扱金融機関の融資手数料、抵当権設定費用、物件検査手数料、火災保険料などは別に必要です。
取扱金融機関によって、借入金利と融資手数料が異なります。保証料がないという一点だけでなく、契約時に必要な現金と総返済額を合わせて比較します。
メリット3：団信に加入しない場合も利用できる
健康上の理由などで団体信用生命保険に加入しない場合も、フラット35は利用できると案内されています。その場合は、団信付きの金利から一定幅を差し引いた金利になります。
ただし、団信に加入しなければ、借りた方に万一のことがあっても住宅ローン残高は保険で弁済されません。家族が返済を続けられるか、生命保険や預貯金でどこまで備えられるかを確認したうえで判断する必要があります。
夫婦連生や3大疾病など、保障を広げると金利が上乗せされる種類もあります。金利だけでなく保障内容をそろえて比較しましょう。
注意点1：申込時ではなく資金受取時の金利が適用される
フラット35の借入金利は、申込時ではなく資金を受け取る時点の金利です。申込みから建物完成・引渡しまで期間があると、その間に金利が変わる可能性があります。
返済計画を作るときは、現在の金利だけでなく、実行時までに金利が上がった場合の返済額も確認しておくと安心です。
注意点2：住宅が技術基準に適合する必要がある
フラット35では、購入する住宅が住宅金融支援機構の定める技術基準に適合していることを、適合証明書などで確認します。新築と中古では手続が異なり、物件検査手数料は利用者の負担です。
中古住宅は、原則として適合証明書の取得が必要です。一定の要件を満たす中古住宅では物件検査を省略できる場合があります。
なお、適合証明は住宅に瑕疵がないことや、すべての性能を保証するものではありません。中古住宅では、フラット35の適合確認とは別に、建物の状態、修繕履歴、雨漏り、設備なども確認しましょう。
注意点3：融資率や団信によって金利が変わる
フラット35では、借入額が住宅の建設費または購入価額に占める割合を「融資率」といいます。融資率が9割以下か9割を超えるか、加入する団信の種類などによって借入金利が異なります。
自己資金を増やして融資率を下げれば金利区分が変わる場合がありますが、手元資金を減らしすぎるのは避けたいところです。引っ越し、家具、修繕、急な支出に備える資金を残したうえで、融資率を検討します。
沖縄で選ぶ前に確認したい6項目
フラット35と民間金融機関の変動・固定金利を比べるときは、次の項目を同じ表にします。
- 融資実行予定月の金利と、金利上昇時の返済額
- 融資率9割以下・9割超のどちらになるか
- 融資手数料、物件検査、登記、保険などの諸費用
- 団信の種類、金利上乗せ、加入しない場合の家族の備え
- 購入物件が技術基準に適合するか、適合証明の取得方法と時期
- 注文住宅で土地・着工・中間金が必要な場合のつなぎ資金
特に注文住宅では、フラット35の融資実行前に土地代や工事費の支払いが必要になる場合があります。つなぎ融資の金利と手数料も含めて資金計画を作ります。
フラット35が合うかは家計と物件で判断する
返済額を長期間確定したい方、将来の金利上昇に家計が耐えにくい方にとって、フラット35は比較する価値があります。一方、近い将来に売却や繰上返済を予定している場合、物件検査やつなぎ資金を含む初期費用が大きい場合などは、別の商品と総額を比べる必要があります。
また、転職直後や個人事業主だからフラット35なら必ず通る、ということではありません。収入、ほかの借入れ、返済負担、物件などをもとに審査され、希望に沿わない場合もあります。
私は「固定金利だから安心」「変動金利のほうが安い」と一つの特徴だけで決めず、購入後の家計と物件条件を一緒に見ることが大切だと考えています。
ソルトリゾートでは、沖縄で住宅を購入する方の希望物件、自己資金、借入期間を整理し、フラット35とほかの住宅ローンを比較するための確認項目をまとめています。商品を決める前の段階でもLINEでご相談ください。必要に応じて提携FPへの相談もご案内します。
確認した一次情報
- 住宅金融支援機構「新規借入れをご検討の方」
- 住宅金融支援機構「フラット35 ご利用条件」
- 住宅金融支援機構「融資率とは」
- 住宅金融支援機構「中古住宅の物件検査の概要」
- 沖縄銀行「おきぎんフラット35」
- 琉球銀行「フラット35」
※本記事は一般的な情報です。金利、融資率、団信、手数料、物件検査、必要書類は取扱金融機関、商品、申込・実行時期、物件によって異なります。最新の条件を取扱金融機関と検査機関へご確認ください。