沖縄で住宅ローンを比べるとき、最初に目に入るのは金利です。しかし、ホームページに大きく表示された数字だけを比べても、実際の負担が軽い商品を選べるとは限りません。
同じ金融機関でも、変動金利、固定金利特約、全期間固定金利では、金利が変わる時期と返済額の考え方が異なります。さらに、保証料、融資手数料、団体信用生命保険の上乗せ、繰上返済手数料まで含めると、比較結果が変わることがあります。
私は住宅購入の相談で、金利表をそのまま見比べるのではなく、借入額と期間をそろえた返済案を作るようにしています。
まず同じ条件にそろえて比べる
金融機関ごとの返済例は、借入額、返済期間、ボーナス返済、金利タイプなどの条件が違うことがあります。そのままでは正確に比較できません。
少なくとも次の条件をそろえます。
- 借入希望額
- 返済期間
- 元利均等返済か元金均等返済か
- ボーナス返済の有無
- 自己資金と融資率
- 団信の保障内容
- 比較する日と融資実行予定時期
住宅ローンの金利は変わるため、別々の月の数字を並べないことも大切です。
金利差は毎月返済額と総返済額の両方に表れる
例として、4,000万円を35年、元利均等返済、ボーナス返済なしで借り、金利が全期間変わらないと仮定します。手数料や保証料は含めません。
- 年1.0％：毎月約112,914円、総返済額約4,742万円
- 年1.5％：毎月約122,474円、総返済額約5,144万円
この試算では、0.5％の差で毎月返済額は約9,600円、総返済額は約402万円変わります。
ただし、変動金利を35年間同じ金利で計算した結果は将来の返済を保証するものではありません。比較の出発点として使い、金利が上がった場合の試算も確認します。
金利比較で確認したい7つの項目
1. 基準金利ではなく自分に適用される金利
住宅ローンのページには、基準金利、優遇後金利、キャンペーン金利など複数の数字が載ることがあります。審査結果や取引条件によって優遇幅が変わる商品もあります。
「最も低い金利」だけで計画せず、自分の条件で何％になるのか、優遇を受け続ける条件は何かを見積書で確認します。
2. 申込時と融資実行時のどちらの金利か
住宅ローンは、申込日ではなく融資実行日の金利が適用される商品があります。売買契約から引渡しまで時間があると、申込時の返済試算と実際の返済額が変わる可能性があります。
金利が確定する日と、実行までに金利が動いた場合の扱いを確認しましょう。
3. 変動金利の見直し方法
変動金利では、金利を見直す時期と毎月返済額を見直す時期が同じとは限りません。
沖縄銀行の金利選択型住宅ローンでは、実行後の利率を年2回見直し、元利均等返済の返済額は約5年ごとに見直す仕組みと、増額時に従前返済額の1.25倍を上限とする仕組みが案内されています。
この仕組みは支払う利息の上限を決めるものではありません。金利が上がっても返済額がすぐ変わらない間は、毎月返済額のうち利息の割合が増え、元金の減りが遅くなることがあります。すべての商品に同じ仕組みがあるわけではないため、商品概要を確認します。
4. 固定期間が終わった後の金利
3年、5年、10年などの固定金利特約は、その期間だけ金利を固定する商品です。期間終了後に変動金利へ戻るのか、再度固定を選べるのか、そのときの優遇幅や手数料はどうなるのかを確認します。
当初の固定金利が低くても、終了後の返済額が家計に収まるとは限りません。
5. 保証料と融資手数料
金利が低い商品でも、借入額に応じた融資手数料がかかる場合があります。保証料を契約時に払う商品、金利に上乗せする商品、保証料がない代わりに別の手数料がある商品もあります。
契約時に必要な現金と、予定する返済期間までの総負担を分けて比べます。数年後に売却や借換えを予定している場合は、その時点までの支払額で比較することも重要です。
6. 団信の保障と金利上乗せ
一般団信、がん保障、3大疾病、夫婦連生など、選ぶ保障によって金利が上乗せされることがあります。保障内容が違うまま金利だけを比べると、条件がそろいません。
すでに加入している生命保険と保障が重なるか、住宅ローン残高以外の生活費をどこまで備えられるかも確認します。
7. 繰上返済・条件変更・借換えの費用
繰上返済の最低金額や手数料、金利タイプ変更の手数料、借換え時の完済手数料なども金融機関や手続方法によって異なります。
「将来は繰上返済する予定」があるなら、その方法と費用を申込み前に確認します。
比較表には3つの返済シナリオを入れる
変動金利を検討するときは、現在の金利だけでなく、たとえば金利が0.5％、1.0％上がった場合も試算します。固定期間選択型なら、固定期間終了後の金利を仮定した返済額も確認します。
比較表には次の3案があると判断しやすくなります。
- 現在提示された金利が続く場合
- 金利が段階的に上がる場合
- 収入が一時的に減る場合
最も低い返済額だけでなく、家計に余裕がない状況でも返済を続けられるかを見るためです。
金利は「安さ」ではなく家計との相性で選ぶ
変動金利は当初の返済額を抑えやすい一方、将来の金利と元金の減り方を定期的に確認する必要があります。全期間固定金利は返済額を確定しやすい一方、借入時の金利や手数料を含めて比較する必要があります。
どちらが一律に正解ということではありません。収入の安定性、手元資金、教育費、修繕、返済期間、金利上昇への余力によって合う選択は変わります。
ソルトリゾートでは、沖縄で住宅を購入する方の希望物件と資金計画を確認し、複数の住宅ローンを同じ条件で比較するための項目を整理しています。金融機関を決める前の段階でもLINEでご相談ください。必要に応じて提携FPへの相談もご案内します。
確認した一次情報
※本記事の返済額は一定の条件による概算です。実際の金利、返済額、手数料、保証料、団信、優遇条件は金融機関、商品、審査結果、申込・実行時期によって異なります。最新の見積書と商品概要をご確認ください。