住宅ローンを返済中の方から、「今の家を売る前に次の家を買えますか」「一時的な二重ローンを避ける方法はありますか」と相談を受けることがあります。

住宅ローンが残っていても住み替えを検討することはできます。ただし、誰でも二つ目の住宅ローンを利用できるわけではありません。現在の家の売却見込額、住宅ローン残高、自己資金、次の家の価格、金融機関の商品条件を一つの資金計画にまとめる必要があります。

最初に確認するのは、今の家を売った後に住宅ローンが残るかどうかです。その結果によって、売り先行、買い先行、住み替えローンのどれを検討できるかが変わります。

まず「売却手取り」と「住宅ローン残高」を比べる

住宅ローン返済中の家を通常の売買で引き渡すときは、一般に売却代金や自己資金でローンを完済し、金融機関が設定した抵当権を抹消する必要があります。

そのため、査定価格だけを見て住み替え可能額を判断してはいけません。次の順で概算します。

  1. 金融機関から住宅ローン残高を確認する
  2. 不動産会社へ売却査定を依頼し、価格の根拠と想定期間を確認する
  3. 仲介手数料、登記費用、繰上返済手数料など売却に必要な費用を見込む
  4. 売却価格から費用を引いた「売却手取り」を計算する
  5. 売却手取りと住宅ローン残高の差を確認する

売却手取りが住宅ローン残高を上回る状態は、一般に「アンダーローン」と呼ばれます。反対に、売却手取りだけでは完済できない状態は「オーバーローン」と呼ばれます。

査定価格は売却を保証する金額ではありません。売出価格、成約見込価格、買取価格を混同せず、価格が下がった場合も含めて資金計画を作ります。

住み替えの3つの進め方

1. 売り先行

今の家の売却を先に進め、売却価格と手取り額を確定してから次の家を購入する方法です。

売却資金を新居の購入へ充てやすく、二つの住宅ローンを同時に返済する期間を避けやすい点がメリットです。一方、次の家の引渡しまで間が空けば、仮住まい、引っ越し、荷物保管などの費用が増える場合があります。

オーバーローンの可能性がある方や、現在の返済と新居の返済を同時に負担する余力が少ない方は、まず売り先行を検討すると資金関係を把握しやすくなります。

2. 買い先行

次の家を先に購入し、引っ越した後で今の家を売却する方法です。

希望する物件を確保しやすく、仮住まいを避けやすい点がメリットです。ただし、今の家が売れるまで住宅ローンの返済が重なる可能性があります。予定どおりの価格・時期で売れなければ、返済負担や維持費が長引きます。

みずほ銀行は、買い先行を、旧居の売却前に新居を購入する方法と案内し、ダブルローンになる点への注意を示しています。利用できる条件や、旧居を売却する期限は金融機関・商品ごとに異なります。

3. 住み替えローン

今の家を売却しても住宅ローンが残る場合に、残債務分と次の家の購入資金をまとめて借りる商品があります。

たとえば三井住友銀行の住み替えローンは、現在の家を売却しても残る住宅ローンと、新居の購入資金を合わせて借りる仕組みを案内しています。ただし、借入後の返済額は大きくなり、利用条件と審査があります。すべての金融機関が同じ商品を扱うわけではなく、物件所在地などで取扱いできない場合もあります。

「残債もまとめられるから安心」と考えるのではなく、購入する家の価値を超える借入れになり得ることと、将来売却する際の残債リスクまで確認します。

住宅ローン返済中の住み替えで、売り先行・買い先行・住み替えローンを比較する図

住み替え前に確認したい6項目

1. 現在のローン条件

残高、毎月返済額、金利タイプ、完済予定日、全額繰上返済の手数料、抵当権抹消に必要な手続きを金融機関へ確認します。

2. 売却価格と売却期間

査定は一社の高い金額だけで決めず、成約事例、競合物件、建物状態、売出時期など価格の根拠を確認します。買取を検討する場合は、仲介売却と価格・時期・条件を分けて比べます。

3. 新居の総予算

物件価格だけでなく、登記、住宅ローン手数料、保険、税金、引っ越し、修繕、家具・家電などを含めます。旧居と新居の固定資産税、管理費、修繕積立金、保険料が重なる期間も考慮します。

4. 返済が重なる期間

買い先行を検討する場合は、旧居が予定より3か月、6か月、1年遅れて売れた場合の家計を試算します。ボーナスや売却益を確定収入として扱わず、毎月の収入で継続できるかを確認します。

5. 売買契約と融資の期限

旧居の売買契約、新居の売買契約、住宅ローン承認、ローン完済、抵当権抹消、引渡しの日程を一枚に並べます。

購入契約の融資利用に関する条項、売却を前提とする条件、手付金の扱いは契約ごとに異なります。不動産会社と金融機関へ、期限と成立しなかった場合の扱いを契約前に確認します。

6. 税金の特例

マイホームの売却で利益または損失が出た場合、一定の条件で税の特例を利用できることがあります。国土交通省は、買換えで譲渡損失が生じた場合や、売却後も旧居の住宅ローン残高が残る場合の繰越控除を案内しています。

適用期限や所有期間、所得などの要件があるため、住み替えローンの可否とは分けて、税務署または税理士へ確認してください。

住み替え相談で最初にまとめる資料

私は住み替えの相談を受けるとき、次の資料をそろえてから売却と購入の順番を考えます。

  • 住宅ローン残高が分かる書類
  • 現在の家の売却査定と諸費用の概算
  • 現在の毎月返済額とその他の借入れ
  • 次の家の希望価格、自己資金、入居希望時期
  • 売却が遅れた場合の住居費と生活予備資金

この情報があれば、売り先行で進めるか、買い先行を検討できるか、住み替えローンの相談が必要かを金融機関へ具体的に確認できます。

ソルトリゾートでは、沖縄で住み替えを検討する方について、旧居の査定、住宅ローン残高、売却と購入のスケジュール、次の物件条件を整理します。融資承認や査定価格での売却を保証することはできませんが、購入契約を急ぐ前の段階でもLINEでご相談いただけます。必要に応じて提携FPへの相談もご案内します。

確認した一次情報

※本記事は一般的な情報です。住宅ローン、住み替えローン、旧居売却の期限、必要書類、審査基準、税の特例は金融機関、商品、物件、契約時期、個別事情によって異なります。最新条件は金融機関、不動産会社、税務署または税理士へご確認ください。