離婚を考えている方から、「夫婦共有名義の家に片方だけ住み続けられますか」「住宅ローンの名義も同時に変えられますか」と相談を受けることがあります。

結論からいうと、夫婦間で家の扱いを決めても、不動産の名義や金融機関との住宅ローン契約が自動的に変わるわけではありません。

離婚時の自宅は、次の3つを分けて整理する必要があります。

  1. 不動産の所有名義と持分
  2. 住宅ローンの債務者・連帯債務者・保証人
  3. 売却見込額と住宅ローン残高

最初に残高と名義を確認します

話合いを始める前に、次の資料をそろえます。

  • 土地・建物の登記事項証明書
  • 住宅ローンの契約書、返済予定表、最新の残高
  • 固定資産評価証明書など不動産評価に関する資料
  • 不動産会社による売却価格の査定
  • 頭金、返済、リフォーム費用などを誰が負担したか分かる資料
  • 今後どちらが住むのか、いつまでに結論を出すのかという希望

登記上の持分が2分の1ずつでも、住宅ローンの負担や財産分与の結論まで自動的に2分の1になるとは限りません。法務省は、婚姻中に夫婦の協力で形成した財産は、単独名義であっても財産分与の対象になり得ると案内しています。

選択肢1：自宅を売却して住宅ローンを返す

夫婦のどちらも住み続けない場合は、自宅を売却し、売却代金で住宅ローンを返済する方法があります。

共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の協力が必要です。まず査定を取り、住宅ローン残高、仲介手数料、登記費用などを差し引いた後に、手元へ残る金額または不足額を確認します。

売却代金と自己資金で住宅ローンを完済できない場合は、通常どおり抵当権を抹消できない可能性があります。その場合は、返済中の金融機関へ相談し、任意売却を含む対応の可否を確認します。詳しくは住宅ローン返済が苦しいときの任意売却で整理しています。

選択肢2：どちらかが住み続ける

片方が住み続ける場合は、「住む人を決める」だけでは終わりません。

不動産を住む人の単独名義へ移すなら所有権移転登記が必要です。住宅ローンも住む人だけに変更したい場合は、返済中の金融機関の承諾と審査が必要になります。

住宅金融支援機構は、返済途中の住宅を他人へ譲るときは原則として融資金の全額返済が必要と案内しています。一方、離婚などの事情では、承諾を得て債務を引き継げる場合もあります。ただし、審査の結果、認められない、一部繰上返済や新たな債務者が必要になる場合もあります。

金融機関や商品によって取扱いは異なります。夫婦間の合意だけで先に名義を移したり、借入名義と居住者が異なる状態へ変えたりせず、最初に返済中の金融機関へ相談してください。

選択肢3：共有名義のまま一定期間住み続ける

子どもの生活環境などを理由に、当面は共有名義と住宅ローンを維持し、片方が住み続けるケースもあります。

この方法はすぐ売却しなくてよい一方、次の問題が残ります。

  • 住んでいない側も住宅ローン契約上の責任を負い続ける可能性がある
  • 返済が遅れた場合に双方の信用や生活へ影響する
  • 将来売却するときに共有者の協力が必要になる
  • 固定資産税、修繕、管理費を誰が負担するか決める必要がある
  • 再婚、転居、相続などで関係者が増えると整理が難しくなる

支払額、居住期限、修繕、売却条件、連絡方法を文書にしても、その合意だけで金融機関との契約が変わるわけではありません。借入先への確認と、弁護士など法律の専門家への相談を並行して進めます。

離婚時の共有名義住宅を売却、単独名義へ整理、共有を継続する3つの選択肢と確認先

名義変更では登記と税金も確認します

財産分与で土地・建物の所有者を変える場合は、財産分与を原因とする所有権移転登記を行います。必要書類や登録免許税は、司法書士や法務局へ確認してください。

税金についても「離婚だから何もかからない」とは限りません。国税庁は、通常の財産分与で財産を受け取る側には贈与税がかからない一方、分与額が過大な場合などは贈与税がかかることがあると案内しています。

また、土地・建物を渡す側には、分与時の時価を収入金額として譲渡所得の課税が行われる場合があります。所有権を移す前に、取得費、時価、住宅ローン残高を税理士や税務署へ確認してください。

話合いがまとまらない場合

財産分与について当事者間で話合いがまとまらない場合は、家庭裁判所へ財産分与の調停または審判を申し立てる方法があります。

裁判所の案内では、令和8年4月1日以後に離婚した場合、離婚した日の翌日から5年を経過すると申立てができなくなります。同日前に離婚した場合は2年です。離婚前であれば、離婚調停の中で財産分与について話し合うこともできます。

期限や手続は個別事情により確認が必要です。話合いが難しい、相手と連絡が取れない、返済が滞っている場合は、早めに弁護士や家庭裁判所の手続案内へ相談してください。

沖縄で共有名義の自宅に悩んでいる方へ

私は、離婚時の自宅については、感情的な話合いを始める前に「所有名義・ローン名義・残高・査定額」の4点を紙に並べることが大切だと考えています。数字と契約関係が分かれば、売却できるのか、住み続けるために金融機関の審査が必要なのかを判断しやすくなります。

ソルトリゾートでは、沖縄の不動産について、登記名義、住宅ローン残高、売却見込額、売却費用を整理しています。名義変更や債務者変更を保証することはできませんが、売却する場合の査定と、金融機関・司法書士・弁護士・税理士へ確認する項目をまとめる段階からLINEでご相談いただけます。

確認した一次情報

※本記事は一般的な情報です。財産分与、住宅ローンの債務者変更、所有権移転登記、税金、調停期限は、離婚日、契約、金融機関、持分、返済状況、合意内容によって異なります。法律・登記・税務の個別判断は、弁護士、司法書士、税理士、税務署などへご確認ください。